卡力孜然酊 http://pf.39.net/bdfyy/bdfhl/170222/5229029.html七普的人口数据终于在今天上午10点准时发布了。国家统计局总共发布了8个报告，涉及全国总人口、分地区人口、城镇化率、人口年龄结构、性别构成、受教育情况等多个指标。不过总的来说，公布的数据颗粒度比较粗，宏观数据为主，各地市的明细数据，还有更细分的各种结构性数据，可能要在更久以后才会公开一些。当然，这并不妨碍我们根据已经公开的宏观数据，大致了解下对房地产市场的意义。至于谈人口问题，那是有关部门领导考虑的事情，咱就不操心了，操心也没用。城镇化率持续快速走高我们会发现，-这十年，真的是突飞猛进的十年。我国的城市人口在这期间，第一次绝对性地超过了农村人口，城市化加速非常明显。从公布的数据来看，全国14亿人口，如今生活在城市/城镇的大约是9亿多，生活在农村的大约是5亿多，城镇化率63.89%。不过，63.89%的城镇化率只实是一个名义城镇化率，也就是按照实际居住在城市的人口计算，如果按照户籍人口来算，那么年这个值就只有45.4%。差额的18.49%发生在哪里呢？要知道，我国至今仍是个“城乡二元结构”的国家，农村人口来到城市打工并不意味着就拿了城市户籍，甚至农村人并不愿意搞一个城市户口。这一点，搁我们江浙一带的人大多好理解。农村一拆迁，那银票简直大大地！再说，只要交了社保、办了居住证，城市的所有市民服务都能向你敞开，再去搞一个城市户口干嘛呢？如果不是要打新买楼的话。其实，一些非江浙的内陆省份的打工者也并不情愿弄一个城市户口。这从流动人口的“人户分离”数据上表现得就非常明显：居住地不是户籍所在地的群体增速极快。就东楼接触过的来说，很多来杭州的外地打工者，心里都跟明镜似的：咱真能一辈子都活在城里？普通人，35-40岁就到了收入巅峰期，随着年岁的继续增长，收入其实是不断减少的。一旦哪一天做不动了，回到农村好歹还有块地，总归饿不死，可拿了城市户口之后，地就没有了。城市，对许多外来务工人员，尤其是农民工来说，就是一个赚钱的场子，哪个城市有钱赚就去哪个城市，没钱赚了就换个地儿，定居的意愿并没有很多人想得强。有的房地产专家认为，目前63.89%的名义城市化率和45.4%的户籍人口城市化率之间还有很大距离，大把的农民工还没有市民化，甚至觉得跟发达国家70-80%的城市化率比，我们城市化的空间还很巨大。东楼以为，这些观点或者还是乐观了些。毕竟，不少专家只是躲在办公室和写字楼里闭门造车，并没有真的下沉，去了解外来打工人究竟想不想做城里人的真实意愿。房地产开发还有巨大需求当然，东楼上面这么讲，并不是说房地产市场和规模就没有空间，就要萎缩了，没有任何这个意思。恰恰相反，我们还有大把的楼需要盖，房地产还有极大的开发空间。最突出的表现就是：全国的人口正在不断迁移、流动，这带来了极大的地域性住房需求的增长。“与年第六次全国人口普查相比，31个省份中，有25个省份人口增加。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南，分别增加人、人、人、人、人。”尽管全国的人口增速在一个低位，但是结构性的人口迁移是不断在进行的。简单总结的话，其实就一句话：中部、东北的大量人口正在往两个三角洲——长三角、珠三角——大规模涌入。这些不断流入两个三角洲的人们，要居住、要生活、要养儿育女，就意味着我们仍要大量地盖楼。这三十年我们的楼，可能总量上或者是够了，但人口大规模流入的城市和省份的住房供应一定还是短缺的，不然楼价也不至于连续5、6年地轮番上涨了。所以大家不要污名化房地产行业，如果接下来没有大规模地开发盖楼，两个三角洲和一些重要城市的房价和房租，上涨的空间就还是很大。??扫码回复“进群”，跟大家一起聊聊房子大户型需求将减少，小户型和独居户需求将持续增加这次七普数据中，还有一个值得说道的数据，那就是户均家庭人口只有2.62人了。“全国共有家庭户户，集体户户，家庭户人口为人，集体户人口为人。平均每个家庭户的人口为2.62人，比年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。”十年时光，户均人口从3.10人变成了2.62人。背后意味着居住习惯或者正在发生翻天覆地的变化。另一个大家很关心的数据，本来在公报中没有公开，最终竟然也明说了，就是：出生率。“国务院第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长宁吉喆表示，数据显示，年出生人口约为万人，规模仍然不小。此外，年我国育龄妇女总和生育率为1.3，处于较低生育水平。”年出生人口断崖式下跌，其实说得很多了。但出生率1.3是个什么水平呢？差不多就是全球倒数前十了。前面是韩国0.9、波多黎各1.0、香港1.1、马尔它1.1、新加坡1.1、澳门1.2、乌克兰1.2、西班牙1.2，甚至比日本的1.4都低了。我们知道，出生率得达到2.1才能实现人口的长期稳定增长，现在只有1.3。东楼感觉，年出生万没准已经是个再也回不去的高点了，就目前大家的生育意愿来说，接下来出生人口跌破万，生育率到1以下，基本上也就是个板上钉钉的事情了。如果我们家庭规模不断小型化、单子化，同时生育水平继续下滑，那么对房地产的开发和不同面积段产品的房价，很可能将带来极大的影响。而且分地区来看的话，越是经济发达的区域，生育意愿越低。生娃这个事情，说到底还是钱的事情，没钱的话，肯定不会生，就是生了养不动。东楼可以举个例子，大家大致感受下知道了。比如说一对新来到杭州的夫妻，假设他们家庭净月入3万，这个情况在杭州应该已经算中上水平了。那么请问，如果他们刚买了房，他们最多可能生养几个孩子？我们按照万的一套89方算，双方家庭出了首付万，然后小夫妻贷款万，等额本息30年，每个月月供算1.2万好了。两个大人每个月吃喝拉撒、玩玩闹闹用掉8千，那就还剩1万。如果这户家庭还想有些积蓄以备不时之需的话，基本上养1个孩子也就是顶天了。因此，即便我们不考虑新一代女孩子们生育观念的变化（包括独立意识、身体保养意愿等），钱这一关就过不去。即便是放开3胎、4胎估计也没用，大家想想，在杭州体面地养得起3个娃，那得是多有钱的人家啊……所以这必然带来的，就是一二线城市，大户型的需求会不断减少，小户型和独居户住宅的需求大增，特别是均价仍不断看涨的情况下。老龄化将进一步压低老小区的市场需求我们最后再来看老龄化。“全国人口中，0—14岁[3]人口为人，占17.95%；15—59岁人口为人，占63.35%；60岁及以上人口为人，占18.70%，其中65岁及以上人口为人，占13.50%。与年第六次全国人口普查相比，0—14岁人口的比重上升1.35个百分点，15—59岁人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。”说实在的，这个人口年龄结构的数据真不够细，“15-59岁”的人口数据应该10年一档，进一步拆开来看，或者更有价值。东楼或者可以给大家看下面这个图，会更清晰点。我们会发现，70多年前我们的人口结构大体是一个金字塔状的，如今正在越发变得橄榄状，并且这个橄榄的下部越来越收敛：▲王广州：《人口年龄结构变化与老龄化发展趋势》更多的细节数据其实已经不重要了。总之，没有人可以死后还把房子揣着走，年龄越大越散财，这几乎是个历史必然。因此，再过5-10年，拆不动的老城区将进一步变得暮气沉沉、空心化。同时，随着老人的不断去世，老小区的抛盘将不断扩大。陈旧的老楼、阴郁的空气、疏于管理的小区环境，还有一到冬天就三天两头吹吹打打的居住体验……这种小区，哪个年轻人还愿意买来住？房地产毕竟是一个解决人们居住需求的行业，人口和人口结构的变化几乎是影响楼市的最重要因素，东楼也只是粗略地勾画了几点，如果接下来有更细分的杭州城市七普人口数据，或者我们可以进一步展开深谈。??扫码回复“进群”，跟大家一起聊聊房子
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???????撰文：东楼??视觉：周周???????主编：小青???????总编：钟斌??懂居｜杭州楼市动态预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
